Το αμείλικτο στοιχείο που δείχνει γιατί οι Ελληνες δεν βγαίνουν ούτε για το νοίκι
Η στέγαση εξελίσσεται σε μία από τις μεγαλύτερες κοινωνικές και οικονομικές πληγές για τα ελληνικά νοικοκυριά, με την έκθεση του διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος να αποτυπώνει μια εξαιρετικά πιεστική πραγματικότητα που αγγίζει πλέον όχι μόνο τα χαμηλά αλλά και τα μεσαία εισοδήματα. Τα στοιχεία που παρουσιάζονται είναι αποκαλυπτικά, καθώς δείχνουν ότι το μέσο ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος που κατευθύνεται σε δαπάνες για ενοίκιο ή αποπληρωμή στεγαστικού δανείου φτάνει στην Ελλάδα το 23,7%, όταν ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση είναι 17,9%. Ακόμη πιο σκληρή είναι η εικόνα με βάση τα στοιχεία της Eurostat, σύμφωνα με τα οποία το 28,9% του πληθυσμού στη χώρα δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για έξοδα κατοικίας, ποσοστό που ουσιαστικά σημαίνει ότι σχεδόν 1 στους 3 Ελληνες ασφυκτιά οικονομικά για να στεγαστεί. Την ίδια στιγμή, ο αντίστοιχος ευρωπαϊκός μέσος όρος εκτιμάται μόλις στο 8,2%, στοιχείο που δείχνει με τον πιο καθαρό τρόπο το μέγεθος της απόκλισης και το βάθος του προβλήματος στην ελληνική αγορά κατοικίας.
Στέγαση: Γιατί αυξάνεται τόσο η πίεση στα νοικοκυριά
Η έκθεση της ΤτΕ εξηγεί ότι η εκτίναξη του κόστους στέγασης δεν οφείλεται σε έναν μόνο παράγοντα, αλλά σε ένα σύνθετο πλέγμα εξελίξεων που ενισχύουν τη ζήτηση και περιορίζουν την προσφορά. Από τη μία, η σταδιακή βελτίωση του διαθέσιμου εισοδήματος τα τελευταία χρόνια οδήγησε πολλά νοικοκυριά στην αναζήτηση καλύτερης κατοικίας, είτε για αγορά είτε για ενοικίαση, ιδίως σε περιοχές με καλύτερες υποδομές και υψηλότερη ποιότητα ζωής. Παράλληλα, η υποχώρηση της αβεβαιότητας σε σχέση με τα χρόνια της κρίσης και η σταθερή άνοδος της αγοράς ακινήτων από το 2018 και μετά ενίσχυσαν την αντίληψη ότι η κατοικία αποτελεί ασφαλή επενδυτική επιλογή. Σε αυτό προστέθηκε και η ενίσχυση της ζήτησης για στεγαστικά δάνεια, παρά τους αυστηρούς όρους χρηματοδότησης και τα υψηλά επιτόκια της περιόδου 2022-2023, με το 2024 να καταγράφεται ισχυρή αύξηση των νέων στεγαστικών δανείων, εξέλιξη στην οποία συνέβαλε και το πρόγραμμα «Σπίτι μου». Η ΤτΕ επισημαίνει ότι, αν και το πρόγραμμα κινείται κοινωνικά προς τη σωστή κατεύθυνση, ενισχύει περαιτέρω τη ζήτηση, ιδίως για παλαιότερες κατοικίες, αυξάνοντας τελικά τον ανταγωνισμό για περιορισμένο απόθεμα.
Ιδιαίτερα έντονη είναι η πίεση στα μεγάλα αστικά κέντρα και κυρίως στην Αττική. Εκεί, παρότι ο πληθυσμός μειώθηκε οριακά, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε σημαντικά, κυρίως λόγω της έκρηξης των μονοπρόσωπων νοικοκυριών. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι περισσότερα νοικοκυριά διεκδικούν περισσότερες κατοικίες, ακόμη και αν ο συνολικός πληθυσμός δεν αυξάνεται. Παράλληλα, αυξήθηκε και η εξωτερική ζήτηση για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, με τις ξένες επενδύσεις και ειδικά το πρόγραμμα Golden Visa να απορροφούν μέρος του διαθέσιμου αποθέματος από την αγορά πρώτης κατοικίας. Την ίδια στιγμή, η εκρηκτική ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης και η τουριστική αξιοποίηση κατοικιών σε αστικά κέντρα οδήγησαν σε νέες αυξήσεις στα μισθώματα και στις αξίες ακινήτων.
Στέγαση: Η προσφορά μένει πίσω και η αγορά στενεύει
Απέναντι σε αυτή τη δυναμική ζήτηση, η προσφορά νέων κατοικιών αποδεικνύεται ανεπαρκής. Η οικοδομική δραστηριότητα ανακάμπτει μετά το 2020, αλλά απέχει πολύ από τα επίπεδα πριν από την κρίση. Είναι ενδεικτικό ότι την περίοδο 2021-2024 εκδόθηκαν κατά μέσο όρο περίπου 35.000 νέες οικοδομικές άδειες για κατοικίες ετησίως, όταν την περίοδο 2004-2008 ο αντίστοιχος μέσος όρος ήταν περίπου 125.000. Επιπλέον, οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιπροσώπευαν το 2024 μόλις το 2,6% του ΑΕΠ, πολύ χαμηλότερα από το 8,5% της περιόδου πριν από την οικονομική κρίση. Το αυξημένο κόστος κατασκευής μετά το 2021, η άνοδος των τιμών ενέργειας και υλικών, το υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης, αλλά και οι συχνές μεταβολές στο θεσμικό πλαίσιο, ανέκοψαν τη δυναμική για νέα έργα. Την ίδια ώρα, μεγάλο μέρος του υπάρχοντος αποθέματος παραμένει παλιό, ενεργειακά ξεπερασμένο ή δύσκολο να αξιοποιηθεί λόγω πολυϊδιοκτησίας, νομικών εκκρεμοτήτων, γραφειοκρατίας και καθυστερήσεων σε μεταβιβάσεις και τακτοποιήσεις.
Ιδιαίτερο βάρος δίνει η ΤτΕ και στην κατάσταση της Αττικής, όπου η δυνατότητα ενός νοικοκυριού μεσαίου εισοδήματος να αποκτήσει πρώτη κατοικία μέσω δανεισμού χαρακτηρίζεται οριακή έως χαμηλή. Με βάση τον σχετικό δείκτη, για μια τυπική κατοικία 100 τετραγωνικών στην ευρύτερη περιοχή της πρωτεύουσας, η προσιτότητα κινείται γύρω από το όριο, με τα δυτικά προάστια να εμφανίζουν σχετικά καλύτερη εικόνα. Ωστόσο, ακόμη και όπου οι τιμές φαίνονται πιο διαχειρίσιμες, πολλές κατοικίες, ειδικά στο κέντρο της Αθήνας, είναι τόσο παλιές που απαιτούν πρόσθετα κεφάλαια για να καταστούν λειτουργικές και σύγχρονες.
Τι λύσεις προτείνει η ΤτΕ
Η έκθεση αναγνωρίζει ότι τα μέτρα στήριξης που εφαρμόστηκαν, όπως τα προγράμματα «Σπίτι μου Ι και ΙΙ» και η επιδότηση ενοικίου, κινούνται στη σωστή κοινωνική κατεύθυνση, αλλά έχουν και παρενέργειες, καθώς ενισχύουν τη ζήτηση σε μια ήδη πιεσμένη αγορά. Αντίστοιχα, οι παρεμβάσεις για ανακαίνιση του παλαιού αποθέματος βοηθούν στον εκσυγχρονισμό κατοικιών, αλλά τροφοδοτούν και αυξήσεις σε τιμές και ενοίκια. Ως θετικά βήματα καταγράφονται οι περιορισμοί στο Golden Visa, τα κίνητρα για αξιοποίηση διατηρητέων και κενών ακινήτων, η αλλαγή χρήσης εγκαταλελειμμένων επαγγελματικών χώρων και οι παρεμβάσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ωστόσο, η ΤτΕ τονίζει ότι χρειάζονται πρόσθετα μέτρα, όπως λιγότερη γραφειοκρατία, ταχύτερες αδειοδοτήσεις και μεταβιβάσεις, σταθερό νομικό και φορολογικό πλαίσιο, καθώς και αξιοποίηση ακινήτων του Δημοσίου για την ανάπτυξη προσιτής κατοικίας με τη συνεργασία του ιδιωτικού τομέα. Παράλληλα, επισημαίνει ότι το στεγαστικό δεν λύνεται μόνο με αποσπασματικές παρεμβάσεις, αλλά απαιτεί ευρύτερο στρατηγικό σχεδιασμό, ενίσχυση της περιφέρειας, καλύτερες υποδομές και νέες τοπικές αστικές παρεμβάσεις, ώστε να αποσυμφορηθεί η πίεση στα μεγάλα αστικά κέντρα και να δοθούν πραγματικές εναλλακτικές λύσεις στα νοικοκυριά.
Τελευταίες Ειδήσεις
- ΣΚΑΪ, πρώην σύντροφοι και… θανατική ποινή: Το τριπλό χτύπημα που εξόργισε τον Τσίπρα
- Η τρίτη δύναμη χωρίς κόμμα: Το παράδοξο των 27 που αλλάζουν το παιχνίδι
- Ο δρόμος Μητσοτάκη προς την κάλπη: Τραμπ, ΔΕΘ, Μάρμαρα, εκλογές
